Si vous êtes propriétaire d'un logement destiné à la location, plusieurs mesures de la loi « Duflot » du 24 mars 2014 peuvent vous concerner. Quelques explications...
L'encadrement des loyers
Un système d'encadrement des loyers est mis en place pour limiter les hausses dans les zones où il existe un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.
Il sera applicable, dès l'automne prochain, à tous les baux signés dans certaines communes des « zones tendues » concernées (pour le moment, 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants). Des zones pour lesquelles, chaque année, les préfets fixeront un loyer de référence par catégorie de logement et par quartier, avec une limite haute (loyer de référence majoré de 20 %) et une limite basse (loyer de référence minoré de 30 %), fourchette dans laquelle le loyer devra être fixé.
Le loyer pourra tout de même évoluer à la hausse, dans le cadre d'une révision annuelle basée sur l'indice de référence des loyers, mais à condition que le nouveau montant reste inférieur au loyer de référence majoré.
La garantie universelle des loyers
Autre nouveauté: la garantie universelle des loyers (Gul) permettra au bailleur de se prémunir contre les loyers impayés.
Elle s'appliquera aux logements privés loués à titre de résidence principale, nus ou meublés. Cette protection publique, universelle et gratuite, sera facultative, le bailleur pouvant choisir entre la Gul et le traditionnel cautionnement. Et attention, le cumul de ces deux garanties ne sera pas autorisé.
En cas de loyers impayés, la Gul permettra d'indemniser le bailleur dans la limite du loyer de référence fixé par le préfet. Si le logement n'est pas situé dans une zone dans laquelle les loyers sont encadrés, il sera tenu compte d'un loyer de référence similaire qui sera fixé ultérieurement par décret.
La Gul s'appliquera aux nouveaux baux signés à compter du 1er janvier 2016 et pourra être proposée lors du renouvellement d'un bail ancien.
Autres aménagements
La loi « Duflot » a introduit d'autres mesures très concrètes relatives au bail d'habitation, à savoir la création d'un formulaire type pour le bail et l'état des lieux, l'établissement par décret de la liste des pièces pouvant être exigées par le bailleur, la limitation du montant du dépôt de garantie, pour les locations meublées, à deux mois de loyer (au lieu de la libre fixation) et la restitution du dépôt de garantie dans un délai maximum d'un mois au lieu de deux.
Gare aux recours ! Si le loyer fixé au moment de la mise en location du logement ou lors d'un renouvellement de bail est supérieur au loyer de référence majoré, le locataire pourra entreprendre un recours en diminution de ce loyer.
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